Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist möglich. Es gibt aber einige rechtliche Besonderheiten in Österreich, die Sie kennen müssen, bevor Sie inserieren.
Grundsatz: Kauf bricht keine Miete
In Österreich gilt der Grundsatz "Kauf bricht keine Miete". Das bedeutet: Der neue Eigentümer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Er kann den Mieter nicht einfach kündigen, weil er die Wohnung selbst nutzen möchte. Das ist der wichtigste Punkt, den Käufer verstehen müssen und den Sie im Inserat klar kommunizieren sollten.
Wann kann der Mieter gekündigt werden?
Nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) gibt es nur bestimmte Kündigungsgründe. Der Eigentumswechsel alleine ist keiner davon. Möglich ist eine Kündigung unter anderem bei erheblichem Eigenbedarf des Vermieters, bei grobem Fehlverhalten des Mieters oder wenn der Mieter die Wohnung gar nicht mehr nutzt. All diese Gründe müssen gerichtlich geltend gemacht werden, was Monate bis Jahre dauern kann.
Welche Käufer kommen in Frage?
Für eine vermietete Wohnung kommen in erster Linie Anleger als Käufer in Frage, keine Eigennutzer. Entsprechend sollte Ihr Inserat auf Anleger zugeschnitten sein: Mietrendite berechnen und kommunizieren, Miethöhe und Restlaufzeit des Mietvertrags angeben, Betriebskosten und Verwaltungskosten transparent darstellen.
Wie berechnet sich der Verkaufspreis?
Vermietete Wohnungen erzielen in der Regel 10 bis 20% niedrigere Preise als leerstehende, der sogenannte Vermietungsabschlag. Der größte Preishebel ist dabei die Befristung: Läuft ein befristeter Mietvertrag innerhalb der nächsten 12 bis 18 Monate aus, prüfen Sie zuerst, ob Sie die Befristung auslaufen lassen und leer verkaufen. Das bringt meist deutlich mehr als der schnelle Verkauf mit Abschlag. Achtung: Wer nichts tut, verlängert stillschweigend um drei Jahre (§ 29 MRG). Die Nichtverlängerung muss rechtzeitig schriftlich erklärt werden. Dafür ist die Käufergruppe der Anleger oft rationaler und weniger emotional als Eigennutzer, was Verhandlungen manchmal einfacher macht. Der Mietpreis ist der entscheidende Faktor: Bei marktkonformen oder günstigen Mieten ist der Abschlag geringer, bei sehr günstigen Altmietverträgen deutlich höher.
Steuerliche Besonderheit: ImmoESt bei vermieteten Objekten
Bei durchgehend vermieteten Immobilien greift die Hauptwohnsitzbefreiung in der Regel nicht. Eine Ausnahme gibt es: Haben Sie die Wohnung innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend selbst als Hauptwohnsitz genutzt, kann die Befreiung trotz zwischenzeitlicher Vermietung zustehen. Das sollte ein Steuerberater prüfen. Die ImmoESt fällt an: bei Neuvermögen (Anschaffung ab 31.03.2002) mit 30% auf den Gewinn, wobei Sie Investitionen, Sanierungskosten und Werbungskosten der Vermietungszeit abziehen können. Bei Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.03.2002) gilt dagegen die Pauschalregel: effektiv 4,2% des Verkaufserlöses. Ein Steuerberater sollte die Berechnung vorab durchführen, damit Sie Ihren Nettoerlös realistisch einschätzen können.
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