Viele Immobilien in Österreich sind noch mit einem Kredit belastet, wenn sie verkauft werden. Das ist kein Hindernis, aber Sie müssen wissen, wie der Prozess funktioniert.
Was passiert mit dem Kredit beim Verkauf?
Der Kredit kann nicht einfach vom Käufer übernommen werden, zumindest nicht ohne Zustimmung der Bank. In der Praxis wird die Hypothek beim Verkauf vollständig abgelöst: Der Kaufpreis fließt über das Notartreuhandkonto, ein Teil davon geht direkt zur Bank für die Kreditablöse, der Rest an Sie als Verkäufer.
Vorfälligkeitsentschädigung: Der häufig übersehene Kostenpunkt
Wenn Sie den Kredit vor dem vereinbarten Ende zurückzahlen, verliert die Bank Zinseinnahmen. Dafür verlangen österreichische Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Für private Immobilienkredite, die ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, ist sie gesetzlich gedeckelt (§ 20 HIKrG): Bei variabler Verzinsung fällt grundsätzlich keine an, während einer Fixzinsphase höchstens 1% der vorzeitig zurückgezahlten Summe, bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit 0,5%. Bei älteren Verträgen kann anderes gelten. Lassen Sie sich den Betrag von der Bank immer schriftlich aufschlüsseln, bevor Sie einen Verkaufspreis festlegen.
Was Sie vorab klären müssen
Fragen Sie Ihre Bank schriftlich nach dem aktuellen Ablösebetrag, also Restschuld plus Vorfälligkeitsentschädigung plus allfällige Bearbeitungsgebühren. Außerdem brauchen Sie die Lastenfreistellungserklärung der Bank: das Dokument, das bestätigt, dass die Bank der Löschung der Hypothek im Grundbuch zustimmt, sobald der vereinbarte Betrag überwiesen ist. Ohne dieses Dokument kann der Notar den Kauf nicht abwickeln.
Timing: Wann Sie mit der Bank sprechen
Sprechen Sie mit Ihrer Bank, sobald ein konkreter Verkauf abzusehen ist, idealerweise bevor Sie einen Kaufpreis festlegen. Die Ablösesumme beeinflusst Ihr Nettoergebnis direkt. Rechnen Sie damit, dass die Bank 1 bis 2 Wochen für die Bestätigung braucht.
Was, wenn der Kaufpreis nicht reicht?
In seltenen Fällen ist die Restschuld höher als der erzielbare Kaufpreis, etwa bei stark gefallenen Immobilienpreisen oder sehr hohem Kreditsaldo. In diesem Fall müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln einbringen oder mit der Bank eine Lösung für die verbleibende Restschuld vereinbaren, etwa eine Lastenfreistellung, obwohl der Erlös den Kredit nicht voll deckt. Das ist eine komplexe Situation, die rechtliche Beratung erfordert.
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