Immobilienertragsteuer in Österreich: Wann fällt sie an, wann nicht?

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Die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, ist für viele Verkäufer in Österreich das unangenehmste Thema. Dabei gibt es wichtige Ausnahmen, die Sie kennen sollten, bevor Sie Ihren Verkaufspreis kalkulieren.

Was ist die ImmoESt?

Seit 2012 gilt in Österreich: Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind grundsätzlich steuerpflichtig, unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie besessen haben. Der Steuersatz beträgt 30% auf den Veräußerungsgewinn, also auf die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Das klingt nach viel. Die wichtigsten Ausnahmen treffen aber auf viele Privatverkäufer zu. Und bei älterem Besitz ist die tatsächliche Belastung deutlich geringer, als die 30% vermuten lassen.

Ausnahme 1: Hauptwohnsitzbefreiung

Das ist die häufigste und wichtigste Ausnahme. Wenn Sie die Immobilie in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Ihren Hauptwohnsitz genutzt haben, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Die zweite Variante: Sie haben die Immobilie ab dem Erwerb mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz genutzt. Voraussetzung ist in beiden Varianten, dass Sie den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgeben. Eine Grenze gibt es außerdem: Nach der Verwaltungspraxis sind nur rund 1.000 m² Grund und Boden mitbefreit, bei größeren Grundstücken kann der übersteigende Teil steuerpflichtig sein. In beiden Fällen: keine ImmoESt.

Ausnahme 2: Herstellerbefreiung

Wer eine Immobilie selbst errichtet hat, also nicht gekauft, sondern gebaut, und sie nie zur Erzielung von Einkünften verwendet hat, ist ebenfalls befreit. Das betrifft vor allem selbst gebaute Einfamilienhäuser die durchgehend selbst bewohnt wurden.

Der wichtigste Unterschied: Altvermögen oder Neuvermögen

Diese Unterscheidung wird häufig übersehen, obwohl sie die Steuerlast massiv verändert. Entscheidend ist, wann Sie die Immobilie angeschafft haben.

Altvermögen sind Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Hier müssen Sie den tatsächlichen Gewinn gar nicht ermitteln: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86% des Verkaufserlöses angesetzt. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt damit pauschal 14%, und 30% davon ergeben eine tatsächliche Steuerbelastung von nur 4,2% des Verkaufserlöses.

Ein Beispiel: Sie verkaufen ein 1995 gekauftes Haus um 400.000 Euro. Die ImmoESt beträgt nicht 30% Ihres Gewinns, sondern 4,2% von 400.000 Euro, also 16.800 Euro, unabhängig davon, was Sie damals bezahlt haben.

Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet, gilt ein höherer Pauschalsatz: Die Anschaffungskosten werden dann mit 40% angesetzt, die effektive Belastung liegt bei 18% des Verkaufserlöses.

Neuvermögen sind Immobilien, die ab dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Nur hier gilt die Regel „30% auf den tatsächlichen Gewinn" so, wie sie meist verkürzt dargestellt wird.

Für viele Eigentümer, die schon lange in ihrer Immobilie leben, ist die Steuerfrage damit deutlich entspannter als gedacht. Und wenn zusätzlich die Hauptwohnsitzbefreiung greift, fällt gar keine ImmoESt an.

Wie der Gewinn berechnet wird

Beim Neuvermögen ist der steuerpflichtige Gewinn nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Sie dürfen Anschaffungskosten, Sanierungskosten die den Wert dauerhaft gesteigert haben, Maklerkosten beim Kauf sowie sonstige Nebenkosten des Erwerbs abziehen. Es lohnt sich, alle diese Belege zu sammeln, denn sie reduzieren die Steuerbasis erheblich. Beim Altvermögen erübrigt sich diese Rechnung, weil die Pauschalregel oben greift.

Wer zahlt die ImmoESt und wann?

Die ImmoESt wird vom Notar einbehalten und direkt ans Finanzamt abgeführt. Sie müssen sich darum nicht selbst kümmern. Der Notar berechnet die Steuer auf Basis der ihm bekannten Daten. Wenn Sie Absetzbeträge geltend machen wollen die dem Notar nicht bekannt sind, können Sie die ImmoESt auch im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung abrechnen.

Wenn Sie unsicher sind

Bei komplexeren Situationen, etwa Erbschaft, gemischt genutzter Immobilie, langen Zeiträumen oder hohen Gewinnen, empfiehlt sich ein Gespräch mit einem Steuerberater vor dem Verkauf. Die Kosten dafür sind in der Regel deutlich geringer als die Steuern die durch falsche Einschätzung anfallen.