Die gemeinsame Immobilie ist bei Scheidungen in Österreich oft der emotionalste und komplizierteste Punkt. Es gibt grundsätzlich drei Wege. Welcher der richtige ist, hängt von Ihrer Situation ab.
Option 1: Gemeinsam verkaufen und Erlös teilen
Die sauberste Lösung, wenn beide ausziehen wollen oder müssen. Der Erlös wird nach dem vereinbarten Schlüssel geteilt, üblicherweise 50/50 bei gemeinsamem Eigentum. Das lässt sich einvernehmlich aber anders regeln. Steuerlich kann die Hauptwohnsitzbefreiung für beide Parteien gelten. Voraussetzung sind aber die gesetzlichen Fristen (mindestens zwei Jahre durchgehend seit der Anschaffung bis zum Verkauf oder fünf der letzten zehn Jahre) und die Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Ist ein Partner schon länger ausgezogen, sollte das vor dem Verkauf unbedingt steuerlich geprüft werden. Vorteil: klarer Schlussstrich, keine laufenden Verpflichtungen mehr. Nachteil: emotionaler Aufwand bei noch laufender Scheidung.
Option 2: Eine Partei übernimmt die Immobilie
Wer die Immobilie übernimmt, zahlt der anderen Partei den hälftigen Verkehrswert aus und übernimmt etwaige laufende Kredite vollständig. Wichtig für die ausziehende Partei: Die Schuldübernahme braucht die Zustimmung der Bank, die den übernehmenden Partner wie einen Neukreditnehmer prüft. Bestehen Sie auf einer schriftlichen Haftungsentlassung, denn bis dahin haften Sie voll weiter, auch Jahre nach Auszug und Scheidung. Notfalls kann das Gericht im Aufteilungsverfahren aussprechen, dass Sie nur mehr als Ausfallsbürge haften (§ 98 EheG). Dafür ist in der Regel eine Umschuldung notwendig: Die Bank muss zustimmen und die übernehmende Person muss alleine kreditwürdig sein. Diese Option erfordert eine unabhängige Immobilienbewertung, um den Ausgleichsbetrag fair zu bestimmen. Als gemeinsame Gesprächsgrundlage eignet sich eine systemgestützte Einwertung (im NoMak-Paket enthalten); in strittigen Fällen braucht es das Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen. Ein Fixpreis statt einer prozentualen Provision hat bei Trennungen übrigens einen praktischen Vorteil: Die Kosten stehen vorab fest und lassen sich einfach teilen.