Erbe verkaufen: Geerbte Immobilie veräußern in Österreich

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Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist komplexer als ein normaler Privatverkauf, weil zuerst die rechtlichen Verhältnisse geklärt sein müssen. Wer den Ablauf kennt, vermeidet kostspielige Verzögerungen.

Schritt 1: Das Verlassenschaftsverfahren

Bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen können, muss das Verlassenschaftsverfahren abgeschlossen sein. In Österreich wird dieses vom Bezirksgericht durchgeführt und durch einen Gerichtskommissär (Notar) abgewickelt. Das Ergebnis ist der Einantwortungsbeschluss, also das Dokument, das Sie als neuen Eigentümer ausweist. Erst nach dieser Einantwortung können Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden, und erst dann können Sie rechtswirksam verkaufen.

Wie lange dauert das Verlassenschaftsverfahren?

Bei einfachen Verhältnissen und klarem Testament oder gesetzlicher Erbfolge: drei bis sechs Monate. Bei mehreren Erben, Uneinigkeiten, komplexem Vermögen oder fehlendem Testament kann es deutlich länger dauern. Planen Sie den Verkauf erst, sobald das Verfahren abgeschlossen ist.

Mehrere Erben: Was, wenn nicht alle verkaufen wollen?

Das ist einer der häufigsten Konfliktpunkte. Wenn die Immobilie mehreren Personen gehört und keine Einigung über Verkauf oder Bewertung erzielt werden kann, gibt es in Österreich die Möglichkeit der Realteilung oder, als letztes Mittel, der gerichtlichen Versteigerung. Letztere erzielt fast immer deutlich niedrigere Preise als ein einvernehmlicher Verkauf. Wer sich früh einigt, fährt deshalb in aller Regel besser.

Steuer bei geerbten Immobilien

In Österreich gibt es keine Erbschaftssteuer mehr. Die Immobilienertragsteuer fällt beim Verkauf an wenn Sie nicht selbst darin gewohnt haben. Bei geerbten Immobilien gibt es eine Besonderheit: Maßgeblich ist der Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Hat dieser die Immobilie vor dem 31. März 2002 angeschafft, und das ist bei Erbimmobilien der häufigste Fall, gilt sie als Altvermögen: Die Steuer beträgt dann pauschal effektiv 4,2% des Verkaufserlöses. Nur bei Anschaffung ab dem 31. März 2002 werden 30% des tatsächlichen Gewinns fällig, wobei der Anschaffungswert des Erblassers fortgeführt wird. Wie beides genau funktioniert, erklärt unser Ratgeber zur Immobilienertragsteuer; die Details rechnet ein Steuerberater durch. In solchen Fällen empfiehlt sich eine steuerliche Beratung.

Praktische Tipps

Beginnen Sie frühzeitig mit der Zusammenstellung aller Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Betriebskostenabrechnungen. Klären Sie mit allen Miterben schriftlich den Verkaufspreis und die Aufteilung des Erlöses, bevor Sie Inserate schalten. Und holen Sie eine realistische Markteinschätzung ein, denn Erbimmobilien werden oft unter- oder überschätzt. Eine dokumentierte, systemgestützte Einwertung (im NoMak-Paket enthalten) gibt allen Miterben eine nachvollziehbare Zahl als gemeinsame Gesprächsbasis. Das entschärft einen der häufigsten Streitpunkte: das unterschiedliche Bauchgefühl der Erben. In strittigen Verlassenschaften braucht es das Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen.