Klimaanlage in Eigentumswohnung und Mietwohnung: Was ist erlaubt?

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Bei 40 Grad im Schatten stellt sich die Frage von selbst: Klimaanlage ja oder nein, und wenn ja, welche? Was viele Eigentümer und Mieter unterschätzen: Die Antwort ist in Österreich weniger eine Frage des Geldes als des Rechts. Ein falsch montiertes Außengerät kann Sie den Rückbau kosten und beim späteren Verkauf der Wohnung zum echten Problem werden.

Dieser Ratgeber ordnet die drei Gerätetypen rechtlich ein und zeigt am Ende, worauf Sie achten müssen, wenn Sie eine Immobilie mit Klimaanlage verkaufen wollen.

Die drei Gerätetypen, und warum die Unterscheidung alles entscheidet

Rechtlich zählt nicht die Kühlleistung, sondern ob das Gerät die Gebäudehülle verändert:

Mobiles Monoblock-Gerät: Ein Standgerät, das die warme Abluft über einen Schlauch durch ein gekipptes Fenster oder eine Mauerdurchführung nach draußen bläst. Nichts wird fix montiert.

Split-Klimaanlage: Innengerät und Außengerät sind über Kältemittelleitungen verbunden. Das Außengerät hängt an der Fassade, steht am Balkon oder auf dem Dach. Für die Leitungen wird die Wand durchbohrt.

Mobiles Splitgerät („PortaSplit"): Die Zwischenlösung, die es seit einigen Jahren gibt: Innen- und Außenteil sind getrennt, aber nicht fest verbaut; das Außenteil wird auf den Balkon gestellt und die Verbindung durch ein Fenster oder eine Türdichtung geführt. Genau diese Bauart ist so beliebt geworden, weil sie das rechtliche Problem der fixen Montage umgeht.

Mobile Geräte: erlaubt, ohne zu fragen

Für mobile Klimageräte, die innerhalb der Wohnung aufgestellt werden, brauchen Sie niemanden um Erlaubnis zu fragen, weder den Vermieter noch die anderen Wohnungseigentümer. Sie greifen nicht in allgemeine Teile des Hauses ein.

Zwei praktische Einschränkungen gibt es trotzdem. Erstens den Lärm: Das Außengerät oder der Kompressor ist hörbar, und im Verhältnis zu Nachbarn gilt das allgemeine Nachbarrecht: Eine ortsunübliche und wesentliche Beeinträchtigung müssen Nachbarn nicht hinnehmen. Zweitens, und das ist ein echtes Sicherheitsthema: Mobile Klimaanlagen und raumluftabhängige Gasthermen oder Gasdurchlauferhitzer dürfen nicht gleichzeitig betrieben werden. Das Klimagerät erzeugt einen Unterdruck, der im schlimmsten Fall Abgase in die Wohnung zieht. Wenn Sie eine Gastherme in der Wohnung haben, klären Sie das vorab mit dem Rauchfangkehrer.

Split-Anlage in der Eigentumswohnung: Zustimmung ist Pflicht

Sobald ein Außengerät an der Fassade, am Balkon oder auf dem Dach montiert wird, sind allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen. Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs braucht diese Änderung in jedem Fall eine Genehmigung. Es genügt nicht, dass der Balkon „zu Ihrer Wohnung gehört".

Die gute Nachricht: Die Zustimmung darf nicht willkürlich verweigert werden. Sie ist zu erteilen, wenn drei Bedingungen erfüllt sind:

Erstens darf durch den Einbau keine Schädigung des Hauses entstehen. Zweitens darf keine Gefährdung für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen entstehen. Und drittens muss die Änderung entweder verkehrsüblich sein oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen.

Gerade der dritte Punkt hat sich in den letzten Jahren zugunsten der Eigentümer entwickelt: Was vor zwanzig Jahren als exotischer Luxus galt, ist heute in vielen Wohnhausanlagen alltäglich.

Wenn ein Miteigentümer blockiert

Verweigert ein Miteigentümer die Zustimmung, ist das nicht das Ende. Sie können beim zuständigen Bezirksgericht die Ersetzung der Zustimmung beantragen. Das Gericht prüft die oben genannten Voraussetzungen und wägt die Interessen aller Beteiligten gegeneinander ab.

Praktischer Tipp: Holen Sie die Zustimmung schriftlich ein und lassen Sie sie im Protokoll der Eigentümerversammlung festhalten. Dieses Blatt Papier ist später beim Verkauf bares Geld wert, dazu unten mehr.

Zusätzlich: die Bauordnung

Unabhängig vom Wohnungseigentumsrecht kann für das Anbringen eines Außengeräts eine baurechtliche Bewilligung oder Anzeige nötig sein. Das Baurecht ist Landessache und unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. In Oberösterreich klären Sie das beim Bauamt Ihrer Gemeinde. Ein kurzer Anruf vor der Montage erspart im Zweifel den Rückbau.

Split-Anlage in der Mietwohnung: schriftlich anzeigen

Als Mieter brauchen Sie für alles, was die Außenfassade betrifft, die Zustimmung des Vermieters. Der Weg dorthin ist formalisiert und für Sie günstiger, als viele denken:

Zeigen Sie die geplanten Arbeiten schriftlich an, am besten per eingeschriebenem Brief und möglichst genau, also mit Plänen, Gerätetyp und Kostenvoranschlag. Ab Erhalt dieses Schreibens hat der Vermieter zwei Monate Zeit zu reagieren. Erfolgt in dieser Frist keine Reaktion, gilt die Zustimmung als erteilt (§ 9 MRG).

Wichtig: Diese Frist-Fiktion gilt nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, typischerweise im Altbau. Bei angemieteten Eigentumswohnungen und den meisten Neubauten gilt sie nicht: Dort brauchen Sie die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters, und dieser braucht für ein Außengerät wiederum die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Im Zweifel warten Sie auf die schriftliche Zustimmung, statt Fristen zu zählen.

Diese Zwei-Monats-Regel ist der Grund, warum die schriftliche Form mit Nachweis so wichtig ist: Ohne Zustellnachweis können Sie sich später nicht darauf berufen.

Der Punkt, den fast alle übersehen: der spätere Verkauf

Hier wird aus einer Komfortfrage eine Vermögensfrage. Eine Klimaanlage, die ohne die nötige Zustimmung montiert wurde, verschwindet nicht einfach dadurch, dass jahrelang niemand etwas gesagt hat. Der Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Rückbau geht mit der Wohnung auf den Käufer über.

Daraus folgen zwei Dinge:

Sie müssen es offenlegen. Als Verkäufer trifft Sie eine Aufklärungspflicht über Umstände, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind. Eine konsenslose bauliche Veränderung gehört dazu. Verschweigen Sie sie, riskieren Sie Gewährleistungsansprüche oder eine Anfechtung wegen Irrtums, und zwar Jahre nach dem Verkauf, wenn das Geld längst ausgegeben ist.

Umgekehrt ist die genehmigte Anlage ein Verkaufsargument. Legen Sie die schriftliche Zustimmung beziehungsweise den Beschluss der Eigentümerversammlung in Ihre Unterlagenmappe. Damit wird aus einer offenen Frage im Kaufgespräch ein Pluspunkt: Der Käufer bekommt Kühlung ohne Genehmigungsrisiko, etwas, das er sich sonst selbst erkämpfen müsste.

Was in die Unterlagen gehört

Wenn Ihre Wohnung eine fest verbaute Klimaanlage hat, sammeln Sie: die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer oder den Versammlungsbeschluss, gegebenenfalls den Baubescheid der Gemeinde, die Rechnung des Installateurs sowie die Wartungsnachweise. Bei Kältemittel führenden Anlagen ab einer bestimmten Füllmenge sind wiederkehrende Dichtheitsprüfungen vorgeschrieben. Die Nachweise gehören ebenfalls dazu.

Die Kurzfassung

Mobiles Gerät in der Wohnung: erlaubt, niemand muss gefragt werden. Vorsicht aber bei Gastherme und Nachbarschaftslärm. Split-Anlage in der Eigentumswohnung: Zustimmung immer nötig, darf bei Verkehrsüblichkeit oder wichtigem Interesse nicht verweigert werden, notfalls über das Bezirksgericht ersetzbar. Split-Anlage in der Mietwohnung: schriftlich anzeigen; die Zwei-Monats-Regel gilt nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (meist Altbau), sonst warten Sie auf die ausdrückliche Zustimmung. Und in allen Fällen: Dokumentieren Sie die Genehmigung. Spätestens beim Verkauf werden Sie froh darum sein.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Baurechtliche Vorschriften unterscheiden sich je nach Bundesland; bei konkreten Vorhaben klären Sie die Lage mit Ihrer Hausverwaltung, der Gemeinde und im Zweifel mit einem Anwalt.