Die Rendite im Inserat ist fast immer eine Bruttozahl: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Was bei Ihnen ankommt, zeigt erst die Nettomietrendite. Sie zieht ab, was der Eigentümer selbst trägt, und rechnet die Kaufnebenkosten zum eingesetzten Kapital. Provisionsfrei gekauft? Dann bleibt das Häkchen beim Makler leer.
Beispielrechnung vor Steuern. Nettomietrendite auf Kaufpreis samt Grunderwerbsteuer, Eintragung, Vertragserrichtung und Makler. Eigenkapitalrendite: Reinertrag abzüglich Kreditzinsen des ersten Jahres, bezogen auf die Eigenmittel, ohne Wertsteigerung. Ersetzt keine Steuerberatung.
Was beim Eigentümer bleibt
Die Betriebskosten zahlt in der Regel der Mieter. Die Rücklage der Eigentümergemeinschaft gehört nicht dazu: Im Katalog des § 21 Abs. 1 MRG kommt sie nicht vor, im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes trägt sie also der Eigentümer. Voreingestellt sind außerdem ein halbes Prozent des Kaufpreises im Jahr für Reparaturen in der Wohnung und 2 Prozent der Jahresmiete für Leerstand. Die Kaufnebenkosten rechnet der Rechner nach dem Gesetz: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragung ins Grundbuch, dazu die Vertragserrichtung.
Wann der Kredit die Rendite hebt
Solange die Wohnung mehr abwirft, als der Kredit an Zinsen kostet, steigt die Rendite auf Ihre Eigenmittel mit jedem finanzierten Euro. Liegt der Zinssatz darüber, kehrt sich das um. Der Rechner zeigt beides und dazu den Überschuss im Monat samt dem Teil der Rate, der als Tilgung in Ihr Vermögen fließt. Alle Werte sind vor Steuern: Steuerpflichtig ist der Überschuss nach Abschreibung und Kreditzinsen.
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